住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區(qū)建設不可少的部分，對穩(wěn)定人民生活和促進社會和諧發(fā)展，推進城市化進程有重大意義。

       住宅小區(qū)物業(yè)管理存在問題及解決方案

積極地面對物業(yè)管理中的問題，并用相適應的對策處理問題，使物業(yè)管理在傳統(tǒng)管理小區(qū)的方法上添加新的內容，緩解小區(qū)服務與居民生活在對接中產(chǎn)生的新矛盾，使之更符合現(xiàn)代化小區(qū)建設的要求，走人性化、親民化的物業(yè)管理路線，與小區(qū)居民和諧互助，才是物業(yè)管理得以開展的真諦。建設現(xiàn)代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環(huán)境的同時，也帶來種種問題。例如小區(qū)的公共秩序，生活配套設置，衛(wèi)生環(huán)境等都需要新的管理方式來應對這些問題。物業(yè)管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。隨著社會保障體系的發(fā)展，人們追求高的生活質量與品質，物業(yè)管理勢必經(jīng)歷一個由發(fā)展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰(zhàn)可以促進物業(yè)管理自身的完善，是不可少的一環(huán)。

1、物業(yè)管理面臨的難題和挑戰(zhàn)

1.1 缺乏高素質人員的配備

一般的小區(qū)用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式就可以應對，現(xiàn)代更多的傾向于住宅區(qū)的追求，目前人員明顯不足，能夠在日常雜務中起到管理作用的人才更是少之又少。在面對高科技智能運用和引入信息技術的小區(qū)，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應社會發(fā)展需求，他們嚴重缺乏相關操作經(jīng)驗，面對出現(xiàn)的問題往往“有心無力”。配備高素質物業(yè)管理人員也少不了技能，如使用電腦系統(tǒng)，善于公關，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。

1.2 管理人員缺乏素質和法律意識

目前物業(yè)管理是一個新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓，也懈怠于對內部員工職業(yè)道德素質的強化，沒有完整規(guī)范化的管理體質，工作內容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務質量受人詬病，服務和被服務的主體關系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。物業(yè)管理服務于小區(qū)，畢竟不單單是道德上和素質上的要求，它是有法可依的。目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。從整體形勢上看，物業(yè)管理存在的隱患多半在法律認識上出錯，都缺乏系統(tǒng)完善的物業(yè)管理體系，半數(shù)以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規(guī)，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業(yè)管理的發(fā)展。

1.3 物業(yè)管理中設施、環(huán)境等問題

管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務和責任。從不同省份不同地區(qū)都出現(xiàn)過類似與開發(fā)商相關的法律糾紛。主要現(xiàn)象有：房屋質量差，小區(qū)開發(fā)時與入住后環(huán)境差異大，許多內容與宣傳時候不符合。等房屋出現(xiàn)大面積的漏水、開裂等問題，環(huán)境無法居住等。業(yè)主的問題得不到緩解，就容易把責任主體強加在物業(yè)身上，各種不滿和情緒上來時，常見以不繳納物業(yè)費為主要表現(xiàn)。大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理存在認識上的誤區(qū)，他們意識里的物業(yè)無非是替小區(qū)搞衛(wèi)生，做綠化，維修小區(qū)公共設備等，認為這些都是低成本的服務運作，涉及不到物業(yè)費高收取。因此在物業(yè)管理費繳納問題上出現(xiàn)的事情也較多。前面講述業(yè)主的問題，使管理企業(yè)無形中增加了收費困難，還有問題是物業(yè)本身管理工作不合理，業(yè)主以服務不周投訴，更有甚者物業(yè)公司為謀取利益偷偷設項多收物業(yè)費，為了利益使企業(yè)形象受損。

2、針對物業(yè)管理出現(xiàn)的問題可采取的對策

2.1 依法管理

參考我國物業(yè)管理立法的情況，物業(yè)管理的相關法律體系所包含的內容有：（1）物業(yè)管理對建筑房屋的管理范圍；（2）小區(qū)相應配套設備的管理和維護；（3）環(huán)境衛(wèi)生條例的制定；（4）區(qū)域治安和消防設施的管理；（5）組織業(yè)主，大家共同參與組建物業(yè)管理委員會；（6）物業(yè)管理人員職責范圍和責任承擔的劃分；（6）策劃宣傳小組，給業(yè)主和管理人員普及法律知識。以上是主要的法律涉及面，通過法律法規(guī)的約束和保障，物業(yè)管理才能順利開展。

2.3 科技的運用管理

在通訊技術，計算機網(wǎng)絡、多媒體、近遠程控制等現(xiàn)代科技的普及上，為物業(yè)管理增加科技化設備。科技在物業(yè)管理上發(fā)揮的優(yōu)勢是建立完整的管理系統(tǒng)，同時大大節(jié)約了管理成本。高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業(yè)管理系統(tǒng)建立后，企業(yè)就可以檢查和監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理問題，系統(tǒng)都能把問題及時、準確的記錄，給企業(yè)提供可參考資料，使企業(yè)能根據(jù)相關情況及時制定應對措施。

2.4 監(jiān)管制度的加強

物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。獨立靠企業(yè)運行，有時候保障不了執(zhí)行力度，雖在相關領域制訂了一系列法律法規(guī)，但是對小區(qū)物業(yè)管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業(yè)行政人員相應的處事權限，使得一些物業(yè)投訴問題告誡無門。監(jiān)管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導管理人員服務于小區(qū)業(yè)主。

3、結語

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物，只有認真面對物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，企業(yè)才能意識到問題出現(xiàn)的源頭所在，為解決問題和采取相關對策。逐步減輕物業(yè)管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質和訓練，經(jīng)受主現(xiàn)實問題的考驗，才能使管理企業(yè)在適應社會發(fā)展需求上充滿勃勃生機和進取的動力。