物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；（2）接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民的監(jiān)督指導(dǎo)。

         權(quán)利

                 物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的權(quán)利主要有：

                （1）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；

                （2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；

                （3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；

                （4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；

                （5）有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；

                （6）有權(quán)選聘專營(yíng)公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；

                （7）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。

         義務(wù) 

                物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中的義務(wù)主要有：（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營(yíng)；（2）接受業(yè)主委員會(huì)和全體業(yè)主的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民的監(jiān)督指導(dǎo)。

          性質(zhì)

                 2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

         資質(zhì)條件

           資質(zhì)

                 1、注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；

                 2、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)中級(jí)以上職稱；

                 3、物業(yè)管理人員按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

                 4、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的比之和不低于：

                （1）多層住宅200萬(wàn)平方米；

                （2）高層住宅100萬(wàn)平方米；

                （3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；

                （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。

                 5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

           二級(jí)資質(zhì)

                 1、注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；

                 2、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)中級(jí)以上職稱；

                 3、物業(yè)管理人員按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

                 4、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的比之和不低于：

                （1）多層住宅100萬(wàn)平方米；

                （2）高層住宅50萬(wàn)平方米；

                （3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；

                （4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。

                 5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

           三級(jí)資質(zhì)

                 1、注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；

                 2、物業(yè)管理人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)中級(jí)以上職稱；

                 3、物業(yè)管理人員按照有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

                 4、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；

                 5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

          服務(wù)內(nèi)容

              其基本內(nèi)容按照服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。

          常規(guī)性的公共服務(wù)

                 （1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監(jiān)督；

                 （2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

                 （3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；

                 （4）綠化管理；

                 （5）配合公安和消防部門做好住宅區(qū)內(nèi)公共秩序維護(hù)和防范工作；

                 （6）車道路管理；

                 （7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)；

            針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)

                 （1）日常生活類；

                 （2）商業(yè)服務(wù)類；

                 （3）文化、教育、衛(wèi)生、體育類；

                 （4）金融服務(wù)類；

                 （5）經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)；

                 （6）社會(huì)福利類；

            是委托性的特約服務(wù)

                  物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，一大類是基本的工作，是做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的要求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。

            物業(yè)公司管理范圍

             綜合管理

                    小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理

                   （1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

                   （2）每年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；

                   （3）白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)；

                   （4）協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作；

                   （5）管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料；

                   （6）與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；

                   （7）應(yīng)用物業(yè)管理系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；

                   （8）全體員工統(tǒng)一著裝，佩帶有相片胸卡，持證上崗；

                   （9）每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，管理服務(wù)工作的改進(jìn)和，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80%。

                   （10）建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能拖入運(yùn)行。

            房屋及小區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)

                    按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件：共用部位共用設(shè)施設(shè)備一般應(yīng)包括的范圍的內(nèi)容為準(zhǔn)；不包括另行收費(fèi)的設(shè)備設(shè)施，如電梯、水泵、暖氣等設(shè)備居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設(shè)施設(shè)備、基本市政設(shè)施的正常使用運(yùn)行和小修養(yǎng)護(hù)，包括：

                   （1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；

                   （2）護(hù)欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用；道路、甬路、步道、活動(dòng)場(chǎng)地達(dá)到基本平整，邊溝壑洞通暢；

                   （3）雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無(wú)破損；

                   （4）負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運(yùn)行維護(hù)；

                   （5）定期清洗外墻。

               綠化

                    小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側(cè)區(qū)間綠地

                    按市園林局規(guī)定的《二級(jí)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》養(yǎng)護(hù)。

               保潔  

                    小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外維護(hù)和保持服務(wù)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：

                   （1）有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

                   （2）設(shè)定垃圾集納地點(diǎn)，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理；

                   （3）每日對(duì)保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進(jìn)行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無(wú)廢棄雜物；

                   （4）對(duì)樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次清掃；

                   （5）按有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

                   （6）在雨、雪天氣應(yīng)及時(shí)對(duì)區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進(jìn)行清掃。

                   （7）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，應(yīng)組織人員對(duì)物業(yè)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的宣傳，維持正常的生活秩序。

               公共秩序維護(hù)

                     小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管，包括：

                    （1）相對(duì)封閉：做到小區(qū)主要出入口晝夜有專人值守，危及人身處有明顯標(biāo)志和防范措施；

                    （2）維護(hù)交通秩序：包括對(duì)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持車行駛通暢；

                    （3）看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等；

                    （4）夜間對(duì)服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計(jì)劃、有記錄；

                    （5）有發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預(yù)案；發(fā)生時(shí)，應(yīng)立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。

                停車管理

                       機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車在停車場(chǎng)位（存車處）的管理

                      （1）有健全的機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案；

                      （2）對(duì)進(jìn)入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

                      （3）停車有序，24小時(shí)設(shè)專人看管，有發(fā)生緊急情況預(yù)案；

                      （4）長(zhǎng)期存放的，應(yīng)簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)等。

                 消防管理

                        公共區(qū)域消防設(shè)施的維護(hù)及消防管理

                       （1）有健全的消防管理制度，建立消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案；

                       （2）消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，定期對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)；

                       （3）定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，有關(guān)人員掌握消防基本技能。

                       （4）發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)報(bào)警，協(xié)助消防人員疏散、救助人員等。

                  高壓供水養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維修 

                       （1）居民正常生活用水，有停車處置預(yù)案；

                       （2）水箱蓋上鎖并定期清洗消毒，水質(zhì)合格；

                       （3）維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字【1998】第799號(hào)文件規(guī)定。

                       （4）發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)供水系統(tǒng)的消毒，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入高壓水泵機(jī)房，接近高位水箱。

                   電梯養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、維護(hù)

                        （1）主梯6:00-24:00不間斷運(yùn)行，0:00-6:00呼叫運(yùn)行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話或房號(hào)。凡是樓層中設(shè)有電梯門的，均須開啟載客；

                        （2）凡有高峰梯的，在高峰期6點(diǎn)-8點(diǎn)、17點(diǎn)-19點(diǎn)與主梯同時(shí)運(yùn)行；

                        （3）主梯維修時(shí)，有備用梯的，用備用梯運(yùn)行，無(wú)備用梯的，屬急迫性維修的，應(yīng)在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應(yīng)于23點(diǎn)至次日5點(diǎn)以內(nèi)完工；有發(fā)生緊急情況時(shí)的處置預(yù)案；

                          維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行京房地修字【1998】第799號(hào)文件規(guī)定。

                         （4）一旦發(fā)生電梯停電關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，應(yīng)組織救助。

                    裝修管理

                          服務(wù)房屋裝飾裝修管理

                         （1）有健全的裝修管理服務(wù)制度；

                         （2）查驗(yàn)業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項(xiàng)；

                         （3）裝修期間，對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格治安、消防和房屋管理；對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修車、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)查因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

                         （4）業(yè)主裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢查。對(duì)違反裝修協(xié)議的要進(jìn)行處理，問(wèn)題嚴(yán)重的報(bào)行政管理部門；

                          （5）及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾，集中堆放時(shí)間不得過(guò)三天。